נדל”ן

קבוצות רכישה – כמה, למה ובעיקר איך

קבוצות רכישה שינו את פני צרכנות הנדל"ן בישראל. הצלחת קבוצת רכישה אחת הביאה להקמת קבוצת רכישה אחרת וקהל שלם של רוכשים חדל מלרכוש דירה מקבלן והחל להשתתף בקבוצות רכישה. קבוצות רכישה פנו לנדל"ן למגורים, מסחרי, דירות נופש ואף יוקרה. העוצמה של קבוצות רכישה נובעת מכח קניה שקבוצה צוברת מעצם התאגדות חבריה ויכולתם לנהל מו"מ מול הגורמים השונים. בנוסף, מארגני קבוצות רכישה השכילו לצמצם בצורה משמעותית את הרווח היזמי ובכך הביאו לנהירת אנשים להצטרפות לקבוצות רכישה.

מהי בעצם קבוצת רכישה ומה האטרקטיביות הטמונה בה?

קבוצת רכישה מאגדת בתוכה אנשים אשר מתעניינים ברכישת דירה ומחפשים למקסם את המחיר ו/או להשפיע על המבנה בו הם עומדים לרכוש את הדירה. קבוצות רכישה נותנות יתרונות רבים לחבריה אשר מסתכמים לשורה התחתונה, שהיא מחיר אטרקטיבי. מארגני קבוצות רכישה הפכו לכתובת לכל קרקע פנויה בה ניתן לבצע פרויקט במחיר אטרקטיבי. קבוצת רכישה חייבת, מעצם היותה קבוצה, להיות שונה בצורה משמעותית במבנה התמחירי שלה אל מול יזמים מן השורה.

יתרון משמעותי נוסף בקבוצות רכישה הוא דרישה להון עצמי של כ- 30% מעלות הדירה, כאשר את שאר הכסף מקבלים מהגורם הפיננסי המלווה את הקבוצה. בכך, גם אנשים אשר היה להם הון עצמי של 30% בלבד יכלו להצטרף למעגל רוכשי הדירות.

"גל קבוצות הרכישה" הביא ליצירת מערכי שיווק באמצעי תקשורת וטכנולוגיות שונות, אשר באמצעותם מגייסים ופונים מארגני קבוצות הרכישה אל הרוכשים הפוטנציאלים. למערכי השיווק תפקיד קריטי בהצלחת קבוצת הרכישה.

ניתן לומר כי אדם אשר מתעניין ברכישת דירה במקום מסוים ויש לו אפשרות לבחור בין קבוצת רכישה ובין יזם, סביר להניח שקבוצת רכישה תציע לו עסקה אטרקטיבית יותר. יחד עם זאת, תחום קבוצות הרכישה הינו מורכב ביותר, וכולל בתוכו מרכיבים רבים בתחום המיסוי, החוק (מקרקעין) והניהול. חשוב ללמוד את התחום היטב לפני שנכנסים לקבוצת רכישה, ועל אחת כמה וכמה – כאשר מתכוונים להקים ולנהל קבוצה.

להרצאת מבוא בתחום הנדל"ן – לחץ כאן

Incoming search terms for the article:

פוסטים קשורים:

Tags: , , , ,

יום שישי, אפריל 2nd, 2010 השקעות, נדל"ן אין תגובות עדיין

נזכרתם פתאום לקנות דירה להשקעה? להלן מספר עקרונות

השקעה בנכס מניב למגורים דמתה מאז ומעולם לאג"ח: מניבה קופון קבוע. אך בניגוד לאג"ח שימכר במחיר ידוע מראש ביום הנקוב, נכס מניב (לרוב) ימכר במחיר גבוה יותר ויניב שבח לא קטן לבעליו. עם זאת, היות ומדובר בסכומי כסף גדולים, כל טעות קטנה תעלה לנו בסכומים גבוהים אשר… לא תמיד נהיה מודעים לקיומם.

התשואה הממוצעת מדירת מגורים מניבה בישראל נעה בין 3% ל-4%, בהשקעה פשוטה ונבונה ניתן להגיע לתשואות של 6% עד7% על מחיר הנכס. התשואה על ההון העצמי, במקרה זה, תהיה גבוהה הרבה יותר.




להלן מובאים עשרת העקרונות של "עשה ואל תעשה" בדרך לעיסקת הנדל"ן הראשונה:

חשוב לבצע


1. תכנון וההגדרה של מרכיבי ההשקעה: ובכלל זה תכנון ראשוני של הפרמטרים הבאים:

a. מטרות ההשקעה – עלינו להגדיר מראש מהם מטרות ההשקעה, לדוגמא: אם נגדיר כי מטרת ההשקעה הינה "תשואה מכסימלית", נרשה לעצמנו לבחון את האפשרות להשכיר יחידות דיור לעובדים זרים בפאתי התחנה המרכזית בת"א. השקעה זו אכן טומנת בחובה תשואה מניבה אשר לרוב תהיה גבוהה מאלטרנטיבות אחרות אך יש לשאול את עצמנו האם אנו מתאימים להתעסקות הכרוכה בנכס מסוג זה: טיפול בשכר דירה על בסיס שבועי, התעסקות עם אוכלוסיה "שונה" וכו'. דוגמא נוספת מתיחסת להגדרה של צרכים עתידיים: אם החלטנו למשל כי בבוא העת נוכל לפנות את השוכרים ולשכן בנכס את הבן/הבת בשנות לימודיו באוניברסיטה, להחלטה אודות המיקום והקירבה למוסדות הלימוד ו/או למרכזי הערים תהיה השפעה רבה.

b. שותפים- האם אנו מתעתדים לבצע רכישה זו לבד או עם שותף/שותפים. שותף יכול להיות אח/אחות, קרוב מדרגה שניה, חבר ילדות ועוד. לרכישת נכס עם שותפים יתרונות רבים כגון: פיזור סיכון (רכישת שני חצאי דירות במיקומים שונים במקום יחידה אחת לבד), חשיבה משותפת, עניין מהתהליך וכו. עם זאת גם מספר חסרונות לא מבוטלים הנובעים מביצוע השקעה פיננסית עם שותף – על כל המשתמע מכך.

c. רמת סיכון – עלינו להגדיר עד כמה אנו "נועזים" ביכולתנו לבצע השקעות מסוג זה. אדם המוגדר כ"שונא סיכון" סביר שיעדיף נכס טיפוסי במרכז ת"א או בצפונה (לדוגמא). מאידך, אדם המוגדר כ"אוהב סיכון" יעדיף להשקיע באזורים תנודתיים ופחות "קונבנציונליים" כגון" שדרות, אריאל ועפולה. מטבע הדברים, הסיכוי לתשואה מניבה עודפת על ההשקעה באזורים אלו גבוה יותר.

2. תכנון פיננסי נכון של העיסקה: לפני כניסתנו לעיסקת רכישה של נכס מניב עלינו לבצע תחשיב מדוייק של כל המרכיבים הפיננסים של העיסקה: הון עצמי, יכולות פיננסיות המשפיעות על גובה המינוף (משכנתא) אותו נשיג, יכולות תזרימיות משפחתיות (לדוגמא: האם אנו יכולים להשקיע בכל חודש סכום נוסף מכיסנו לכיסוי המשכנתא וכו'), תזרים עתידי של סכומי כסף גדולים ועוד. הגדרה נכונה של כל המרכיבים הנ"ל יצביעו על הסכום המיטבי לרכישת הנכס.

3. הגדרת תרחישים וניהול סיכונים: טקטיקה זו מוכרת יותר בחברות עיסקיות. היות וברצוננו לבצע השקעה המוגדרת כ"ריצה למרחקים ארוכים", הווי אומר, השקעה רבת שנים, הדבר האחרון שנרצה יהיה שניאלץ למכור את הנכס עקב חוסר יכולתינו לעמוד בהתחייבויות הכרוכות בו. במטרה למזער אפשרות זו עלינו לקחת בחשבון מספר תרחישים אשר בסבירות כזו או אחרת עתידים להתממש ובמקרה זה ישפיעו על ריווחיות העיסקה ו/או תזרים המזומנים שלנו. לאחר הגדרת התרחישים יש לנסות ולאפיין עד כמה חזקה תהיה השפעתם עלינו. להלן מספר דוגמאות לתרחישים עתידיים: התפרצות אינפלציונית, שינוי חד בשער החליפין מול הדולר (ל-2 הצדדים), ירידה בביקושים לשכירות ובזאת בשכר הדירה שאנו גובים, ועוד. לאחר הגדרת התרחישים ואיפיון של השפעתם על העיסקה הצפוייה, יש להשאיר מרווח תזרימי מספק שיאפשר לנו להשלים את העיסקה ולהחזיר את ההלוואות בגינה.

4. הגדרת פרופיל הנכס: לאחר שהגדרנו את כל מאפייני העיסקה ובזאת: מטרות, אופן הביצוע, הסכום העומד לרשותינו והמקורות כמו גם התזרים הצפוי, ניצב בפנינו אחד השלבים המאתגרים בתהליך – הגדרת פרופיל הנכס. היות והיגדרנו את מטרתנו כ'השגת תשואה עודפת' (גבוהה מהתשואה הממוצעת בשוק), עלינו להיות יעילים ומחושבים בשלב זה. להלן מובאים הפרמטרים העיקריים המשפיעים על התשואה החזויה מנכס ואשר נובעים ממיקומו הגאוגרפי:

a. גודל הנכס – הביקוש הגבוה ביותר בשוק השכירות הינו לדירות קטנות בנות חדר אחד עד שני חדרים. רוב השוכרים גרים בגפם או לכל היותר עם בן/בת זוג. בנוסף, קהל יעד זה, לרוב, אינו משופע בהכנסות ולכן מחפש פינה חמה וקטנה במחיר שווה לכל נפש. דירה גדולה בת 3 חדרים או יותר תגדיל משמעותית את העלות החודשית לשוכר: שכ"ד חודשי, ארנונה, הוצאות תחזוקה (חימום, קירור, נקיון) ולכן תחייב אותו להכניס שותף, פעולה שאינה אהודה על רוב השוכרים. בין קהל שוכרים זה נימנים סטודנטים, צעירים אחרי צבא, גרושים ובודדים בעלי יכולות כספית מוגבלות. בכדי שנוכל להציע יחידות דיור קטנות לקהל השוכרים, עלינו לנסות ולרכוש נכסים מסוג זה -אשר לרוב הם נדירים.

b. מיקום – מרכזי הערים הגדולות הן האזור המבוקש ביותר אך, מטבע הדברים, גם היקר ביותר. רכישת נכס בשולי הערים הגדולות או בערי הלווין לרוב תניב ביקוש גבוה לא פחות אך במחירים נמוכים הרבה יותר. לדוגמא, דירה בת שני חדרים בחולון או בת-ים תעלה פחות מחצי המחיר מדירה דומה במרכז ת"א ותניב תקבול חודשי משכר דירה שינוע בין 75%-80% מזו של העיר הגדולה.

c. נגישות – כפי שצויין, רוב רובו של קהל השוכרים אינו משופע במזומנים ולכן נזקק לתחבורה הציבורית. לנכסים המצויים במרחק רב מעורקי התחבורה הציבורית יהיה ביקוש נמוך משמעותית מאלו המצויים בסמיכות ובמרחק הליכה מתחנות האוטובוס ובעתיד מהרכבת הקלה.

d. מחיר הנכס -ככל שמחיר הנכס נמוך יותר כך יגדל הסיכוי לריווחיות גבוהה יותר. באזורים מסויימים בארץ ניתן למצוא דירות קטנות בעלות של 300 עד 400 אש"ח. במקרה זה, שכירות חודשית של 1700-2200 ש"ח תניב תשואה גבוהה יותר מזו המושגת, לדוגמא, במרכז ת"א. היות ובימינו מעטים הם המקומות בהם שכר הדירה נמוך ממחיר זה, מומלץ לשקול להתמקד בסוג כזה של נכסים. עם זאת, יש לקחת בחשבון שממש כמו בשוק ההון, השקעה מסוג זה נחשבת "ספקולטיבית" יותר, כלומר, נתונה יותר לתנודתיות הן בביקושים לשכירות והן מהשבח (עליית ערך הנכס).

5. מינוף ומימון: כיום, כאשר התחרות בין הבנקים למשכנתאות בשיאה ומחירי ההלוואות (שער הריבית על ההלוואות) יורדים יותר ויותר, זה הזמן להשתמש בהון עצמי מופחת ובמינוף מוגבר.

a. שיעור המינוף – רוב הבנקים ישמחו לאשר לנו מינוף (הלוואה) בגובה 70%-75% אם רק נציג להם יכולות פיננסיות סבירות (ללא ביטוח משכנתא). בתנאים אלו, כאשר מחיר הכסף (שיעור הריבית על ההלוואה) נמוך משמעותית מהתשואה על הנכס, הריווחיות הגבוהה ביותר על ההשקעה תושג במינוף מכסימאלי. עם זאת עלינו לזכור כי ככל שגדל המינוף, גדל הסיכון הכרוך בהשקעה זו ולכן יש להיוועץ במומחים ולהחליט על גובה המינוף על בסיס התאמה אישית.

b. אסטרטגית פיזור סיכונים – כיום מציעים הבנקים מספר רב של "מוצרים" בתחום. החל ממשכנתא בריבית קבועה, משתנה, "פריים" לא צמודה, מט"ח ועוד. איזו משכנתא היא הממומלצת ביותר כיום? על שאלה זו אין תשובה חד משמעית והיא תלויה במספר רב של משתנים – בחלקם סובייקטיבים ואישיים. עם זאת, לאור העובדה שמשכנתא נלקחת לתקופות ארוכות של עשרות שנים, מומלץ לשלב בין מספר מסלולים בכדי לפזר את הסיכון הכרוך בהשתנות אחד האפיקים.

חשוב להימנע

1. השקעה בנכס ב"אזור הנוחות": חלקנו נותנים משקל יתר למרכיב ה"נוחות". אם אני גר בעיר מסויימת, יהיה זה אך ברור כי שם אבצע את ההשקעה. הדבר נכון גם בהתייחס לעיר/ אזור בו גדלנו, לאזור בו נמצא מקום העבודה או כל אזור אחר המוכר לנו היטב. לא מין הנמנע כי רכישת נכס ב"אזור הנוחות" אכן יניב את התשואה והריווחיות המצופה אך יתכן גם ההפך – שאין זה האזור המועדף. עלינו לבחון את האזור בו מתעתדים אנו להשקיע במשקפי התשואה, כלומר, מדד מספרי המציין את היחס בין סה"כ ההכנסות השנתיות ברוטו משכר דירה לבין העלות הכוללת של הנכס. ככל שיחס זה (באחוזים) גבוה יותר כך תגבר כדאיות ההשקעה.

2. שימוש מלא בהון עצמי: גם אם חלקנו ניחן בערימת מזומנים מרשימה המאפשרת לרכוש את מלוא הנכס מההון העצמי, מומלץ להימנע מאפשרות זו ולשקול שימוש במינוף חיצוני. לדוגמא: אם ברשותי מזומן בגובה 100,000 דולר לרכישת נכס במחיר זה, עדיף יהיה לרכוש שני נכסים דומים בהון עצמי של 50,000 דולר כל אחד.

3. חוסר ב"רזרבות" כספיות בשלב הרכישה: אין לרכוש נכס בעלות כוללת שאינה משאירה לנו יתרות כאלו ואחרות לתשלום סכומים צפויים ובלתי צפויים המצטרפים לרכישה. יש לקחת בחשבון עלויות נוספות שלרוב יוצאות מכיסנו (ולא מסכומי המשכנתא) כגון: מס רכישה, שכ"ט מתווך, עו"ד, שיפוץ הנכס ועוד. יתרה מכך, יש לקחת בחשבון הוצאות בלתי צפויות שלרוב מצטרפות למחיר הרכישה.

4. תזרים מזומנים חודשי מאוזן: לאחר הרכישה יהיה עלינו לשלם בכל חודש את תשלומי המשכנתא מתוך תקבולי השכירות. מומלץ להשאיר עודף תזרימי לכיסוי עלויות בלתי צפויות. להזכיר, אנו צפויים להפסד מהותי במקרה שניקלע למצב בו יכריח אותנו הבנק לממש את הנכס ולהוציאו למכירה עקב חוסר יכולת לעמוד בהתשלומים.

5. הארכת משך תקופת ההלוואה: סך ההחזרים החודשיים של הלוואה הנלקחת לתקופה ארוכה גבוה משל זו הנלקחת לתקופה קצרה יותר. לדוגמא, סך ההחזרים החודשיים על הלוואה של 60,000 דולר לחמש שנים הוא כ-68,000דולר ול-25 שנים הוא כ-105,000 דולר (וזאת עוד לפני שקלול עלויות נוספות כגון פערים בשערי הריבית, ביטוחים נילווים ועוד). יש נטיה לקחת הלוואות לתקופות ארוכות גם כשהתזרים המשפחתי מאפשר את קיצור התקופה. איני שולל את הארכת תקופת ההחזר, על אחת כמה וכמה כאשר התזרים המשפחתי דורש זאת, אך עם זאת יש לקחת בחשבון את העלות הכוללת הנובעת ממשך התקופה ואת השפעתה על התשואה המחושבת על ההון שהשקענו. על החלטה להתחשב, בנוסף, ביכולות ההשקעה האלטרנטיבית שלנו.

לסיכום, האם זה הזמן "להצטרף לחגיגה" ולרכוש נכס מניב גם כיום כאשר המחירים גבוהים בעשרות אחוזים ממחירם לפני מספר שנים? התשובה היא 'כן רק במידה ואתם "רצים למרחקים ארוכים". במקרה זה תהיו פחות רגישים לתנודתיות כזו או אחרת של השוק ותוכלו לצפות לתשואה מצרפית (מניבה ו- שבח) נאה .אנו השכירים או העצמאים הזעירים השקועים בעשיה היומיומית יכולים באמצעות השקעה חד פעמית לא גבוהה ומעט פעילות ורצון, ליצור לעצמנו תזרים הכנסות לא מבוטל. חשוב לעשות זאת נכון ובאופן הריווחי ביותר! בהצלחה.

להרצאת מבוא בתחום הנדל"ן – לחץ כאן

Incoming search terms for the article:

פוסטים קשורים:

Tags: , , , , ,

יום חמישי, אפריל 1st, 2010 השקעות, נדל"ן אין תגובות עדיין

מיתוסים על עולם ההשקעות בנדל"ן

בשנתיים האחרונות יצא לי לפגוש ולשוחח עם מתעניינים רבים בתחום ההשקעות בנדל"ן.
הדהים אותי לגלות שבאופן עקבי, לאותם אנשים, אף על פי שמעולם לא עסקו ו\או התעניינו בתחום, יש מיתוסים רבים בנוגע לעולם ההשקעות בנדל"ן – מיתוסים שהגיע הזמן לנפצם.

1) "בשביל נדל"ן צריך הרבה כסף…"
חברים, הקלישאה "כסף זה לא הבעיה" מקבלת בתחום ההשקעות בנדל"ן תוקף מציאותי. משקיעים רבים מחפשים מה לעשות עם כספם וברגע שיזהו הזדמנות טובה להשקעה, יהיו מוכנים להשקיעו. כך למשל, גם אם אינכם מיליונרים או אפילו גם אם אינכם מבוססים כלכלית, תוכלו לבצע עסקאות נדל"ן.
מה שאתם צריכים למעשה בשביל לבצע עסקה זה לא כסף, אתם צריכים את היכולת לזהות הזדמנות. אם תהיה לכם היכולת לזהות הזדמנות , להראות לאותם בעלי ממון כיצד הם מרווחים ולהוכיח זאת ע"י תוכנית עסקית מסודרת הנותנת מענה לכל שאלה, אני יכול להבטיח לכם שכסף, זה לא הבעיה!

2) "ומה אם הדוד יתפוצץ?"
"נכס להשקעה לרוב הוא נכס ישן, רעוע, אין לי כוח כל שני וחמישי לבצע תיקונים" – השנה חגגנו 100 שנה לעיר תל אביב, במרכז תל אביב (אחד המקומות היקרים בארץ) עומדים נכסים בני 50, 60 ,70 שנה ואף יותר… עומדים, קיימים ומאוכלסים! יתכן שאותם נכסים אף יקרים יותר מבית מגוריכם. נכס להשקעה הינו לרוב נכס קטן, בעל 5 נקודות מים לכל היותר, שיפוץ קומפלט הכולל אינסטלציה, חשמל, צבע וקרמיקה לא אמור לעלות יותר מכמה עשרות אלפי שקלים בודדים וברוב המקרים ניתן לבצע תיקונים נקודתיים. זכרו – אם העסקה היא אכן עסקה טובה, שווה לבצעה, כן, גם אם הדוד יתפוצץ.

3) "אתה לא חושש שהשוכר לא ישלם וישתלט על הנכס?"
אחד המיתוסים הנפוצים יותר והמפחידים ביותר הינו אותו שוכר שנכנס לכם לדירה משתלט עליה ומסרב להתפנות. עד לפני כשנה, פרצה בחוק אפשרה לשוכרים פשוט להשתלט על נכסים ולא לשלם, הליך הפינוי היה מורכב, יקר, דרש התערבות משפטית וכפי שרובנו יודעים בישראל טחנות הצדק טוחנות לאט ולכן נוצרו מצבים אבסורדיים בהם שוכרים פשוט "התנחלו" להם בנכס, סירבו להתפנות ואם בעל הנכס היה נוקט ב"הליך משמעתי" שהוא לא תלונה ותביעה משפטית, הוא היה מוצא את עצמו בחקירה משטרתית. כיום קיימת תקנה המאפשרת הליך פינוי מהיר של דייר שלא משלם עד 30 יום .
לכן חברים יהיו רגועים – אם אכן נתקלתם בדייר מסוג זה, תוך 30 יום הוא כבר בחוץ. זוהי לבטח לא סיבה לתקוע את התקדמותכם לעבר ביטחון ושפע כלכלי.

רוצה ללמוד עוד על נדל"ן?

Incoming search terms for the article:

פוסטים קשורים:

Tags: , , , ,

יום שבת, מרץ 27th, 2010 השקעות, נדל"ן תגובה אחת

משחק על כסף והחיים שלך – CASHFLOW 101

משחק CASHFLOW ימחיש לך באופן חווייתי איך מגיעים לעצמאות כלכלית.
המשחק פותח ע"י ר. קיוסאקי, מיליונר ומחבר רב המכר "אבא עשיר, אבא עני".

מהו משחק ה- CASHFLOW 101 ?

המשחק הינו למעשה סימולציה פיננסית, עם לוח ובהשתתפות עד 6 שחקנים ובליווי מנחה מקצועי צמוד . המשחק אמנם כולל תחרות בין המשתתפים, אך מטרתו העיקרית היא לימוד תוך כדי הנאה. במשחק המשתתפים עוברים חוויה התנסותית של עולם ההשקעות, עולם החיים.

מה השתתפות במשחק תיתן לך?

• שיעור ראשון חוויתי בהשכלה פיננסית והתנהלות נבונה עם כסף
• כיצד להבדיל בין נכסים והתחייבויות.
• מקדם משמעותית את היכולת לבדוק ולהעריך כדאיות ביצוע השקעה.
• משפר את כישורי ניהול המשא ומתן.
• מלמד כיצד לבנות את הגיליון הפיננסי.
• מראה מה באמת צריך לעשות בכדי לצאת ממרוץ העכברים.


Incoming search terms for the article:

פוסטים קשורים:

Tags: , , ,

חיפוש באתר

 

מוצרים – אבא עשיר אבא עני