השקעות

מה זה שיווק רשתי?

שיווק רשתי מהו?

שיווק רשתי, הידוע גם כשיווק רב שכבתי, שר"ש, MLM, Network Marketing ועוד, הוא שיטת שיווק שמאפשרת לכל אדם להפוך למשווק של החברה, מבלי להיות שכיר בה. אותו משווק מפיץ את מוצרי החברה במגוון דרכים, וכן מצרף תחתיו משווקים עצמאיים נוספים שיפיצו את המוצרים ויצרפו תחתיהם משווקים חדשים.

צורת שיווק זו, המתבססת על שיטת ה"פה לאוזן" שנחשבת לשיטה האפקטיבית ביותר בתחום השיווק, פועלת בצורה של "זכיינות": משווק שבוחר להצטרף לחברת שיווק רשתי משלם בד"כ סכום כסף מסוים, אשר מקנה לו את הזכות לשווק את מוצרי החברה, להשתמש במוצריה וכמובן לקבל תגמולים על מכירות שלו ושל משווקים שיצרף תחתיו.

מישהו אמר פירמידה?

שיווק רשתי סבל מאז ומתמיד מבעיית תדמית קשה, הנובעת מהדמיון הרב שקיים בין המבנה והאופי הייחודי של שיטת שיווק זו לבין נוכלויות פירמידה שבעבר היו נפוצות, ועד היום עוד ניתן להבחין ברסיסים שלהן (דוגמת שיטת ההונאה של ברנרד מיידוף).

בשונה משיווק רשתי, שיטת הפירמידה מבוססת על מעבר טהור של כסף. גם אם קיים מוצר או שירות, בד"כ הם לא יהיו מהותיים ולא יהוו את עיקר החברה.

חברות הפועלות בשיטת הפירמידה מוקמות מיומם הראשון לצורך מטרה זו ואופק החיים שלהם הוא בד"כ קצר, עקב אופיין של החברות. בשיטת הפירמידה, כסף עובר מלמטה למעלה, כאשר השותף העליון ביותר תמיד ירוויח יותר מזה שתחתיו. מסת האנשים בתחתית תמיד תהיה הגבוהה ביותר ולכן כמות הכסף שמגיעה תהיה מספיק גבוהה כדי לספק את כל השלבים שמעליה.

הבעייתיות בשיטת הפירמידה היא שככל שמצטרפים אליה יותר אנשים, כך קטן הסיכוי שאותם אנשים ייראו את כספם בחזרה, ולכן גדל היקף האנשים שיישארו עם הבטחה בלבד. לא צריך להיות גאון גדול בשביל להבין שהמתמטיקה לא מתאפשרת – פשוט אי אפשר לצרף אנשים עד אינסוף. למעשה, גם אם היינו מתקרבים מתמטית לאינסוף, זה אומר שנשארנו עם אינסוף אנשים שלא נשאר להם את מי לצרף.

כמובן שהדיון באינסוף הוא לשם שעשוע בלבד, שכן שיטות פירמידה נופלות הרבה לפני כן ומפילות איתן שכבה שלמה (למעשה את השכבה הגדולה ביותר בארגון) של אנשים שנשארים מחוסרי כל.

מה הקשר לשיווק רשתי?

שיטת הפירמידה שונה במהות משיטת השיווק הרשתי. חברה לגיטימית של שיווק רשתי מוקמת על בסיס מוצר או שירות ייחודי, סביבם היא בונה מערך שיווק ייחודי אשר מטרתו היא אחת: לשווק את המוצר בדרך היעילה ביותר, עם מקסימום תוצאות ומינימום הוצאות.

מול עיניהם של מייסדי ומנהלי החברה עומדים אתגרים כגון הובלת החברה קדימה בשוק תחרותי, יצירת מיתוג, הגדלת ההכנסות והרווחיות, ביסוס החברה לטווח ארוך, וכו'.

למעשה, חברת שיווק רשתי היא כמו כל חברה אחרת. ההבדל היחידי הוא בשיטת השיווק אותה בחרו מייסדי ומנהלי החברה ליישם לצורך הפצת מוצרי החברה.

שיווק המוצר בשיווק רשתי מתבצע על ידי משווקים עצמאיים, אשר מצרפים תחתיהם משווקים נוספים כדי שישווקו את המוצר, ויצרפו תחתיהם משווקים נוספים שיעשו את אותו הדבר. עקב המבנה המתקבל, אפשר להבין מדוע לעיתים אנשים נוטים להתבלבל ולבלבל בין שיווק רשתי, שהיא שיטת שיווק לגיטימית וחוקית שקיימת עשרות שנים, לבין נוכלויות פירמידה למינהן, אשר מוקמות מיומן הראשון כדי לגנוב את כספם של אנשים תמימים בשכבות התחתונות.

איך זה עובד בפועל?

כדי להבין את היופי הטמון בשיווק רשתי, נחשוב על מנכ"ל של חברה חדשה בעלת מוצר טכנולוגי ייחודי, שעומד בפני החלטה לגבי צורת השיווק של אותו המוצר.

מצד אחד, הוא יכול לשלם מיליון שקל על פרסומות בטלוויזיה, עיתונות, אינטרנט, וכו' – שאולי יהיו יעילות, ואולי לא.

מצד שני, הוא יכול להציע למספר חברים שלו לשווק עבורו את המוצר, ולשלם להם רק עבור התוצאות שהפיקו – כלומר, לתגמל אותם על מכירות.

במקרה הראשון, מיליון השקל יצאו מקופת החברה ולא יחזרו. גם אם הפרסומות היו לחלוטין לא אפקטיביות, הכסף עדיין לא יחזור אליו.

במקרה השני, אם אותם חברים לא הצליחו למכור, המנכ"ל לא הוציא שקל מקופת החברה. במידה והצליחו למכור המנכ"ל יכול להיות בטוח שההוצאות שלו לעולם לא יעלו על ההכנסות ומכאן שהחברה לא תהיה בהפסדים.

כעת נניח שהמנכ"ל מחליט לבחור באופציה השנייה עקב היתרונות הטמונים בה, אך מגלה שהיא נורא איטית. בזמן שפרסומות בטלוויזיה מאפשרות חדירת מוצר מהירה, שיווק דרך מספר מצומצם של חברים הוא איטי מאוד, והמנכ"ל מעוניין בחדירה מהירה יותר לשוק.

כדי להתגבר על בעיית האיטיות מחליט המנכ"ל לנקוט בשתי פעולות. האחת, להגדיל את כמות האנשים שמשווקים את המוצר על ידי פנייה לאנשים נוספים (חברים רחוקים, משפחה רחוקה, וכו'). הפעולה השנייה (והחשובה יותר) היא לאפשר לאותם חברים (קרובים ורחוקים) לצרף משווקים נוספים, שיעשו בדיוק את מה שהם עושים, ויוכלו גם הם לצרף משווקים נוספים.

כדי לעודד את "משווקי הקו הראשון" שלו לצרף משווקים נוספים, בונה המנכ"ל תוכנית תגמול מיוחדת שתתגמל את "משווקי הקו הראשון" עבור מכירות שמתבצעות על ידי "משווקי הקו השני".

בנוסף, בונה המנכ"ל למשווקים כלים שיסייעו להם לשווק בצורה יעילה יותר, ומעביר למשווקי הקו הראשון שלו הדרכות מאסיביות כדי שיוכלו להדריך את משווקי הקו השני שלהם.

כעת, דואג המנכ"ל שאותו התהליך ישוכפל הלאה למשווקים בקו שלישי, רביעי, חמישי, וכו'. מהר מאוד מגלה המנכ"ל שקצב ההתקדמות בהתחלה לא דומה בכלום לקצב ההתקדמות לאחר תקופה, וכך מגיע שלב שבו חדירת המוצר מתבצעת בקצב מהיר יותר מאשר בשיטת שיווק מסורתית של פרסומות בטלוויזיה ובעיתונות.

הדוגמה הנ"ל מתארת בצורה הפשוטה והבסיסית ביותר את ההיגיון והיופי שטמון בתחום השיווק הרשתי. לא לחינם חברות גדולות ומוכרות בוחרות בשיטת שיווק זו לצורך הפצת המוצרים שלהן.

חישבו רגע על מקום העבודה שלכם – האם קיבלתם הצעה לבונוס עבור עובד חדש שתגייסו לחברה? במקרה הנ"ל מדובר על בסיסו של השיווק הרשתי, כאשר בתפקיד המוצר נמצא העובד המגויס ובתפקיד המנכ"ל נמצאת מנהלת משאבי האנוש.

דוגמאות נוספות שכולנו מכירים: בתי עסק שמעניקים הנחה למי שמפנה אליהם לקוחות, מבצעי חבר מביא חבר למיניהם (נפוץ בחדרי כושר לדוגמה), ואפילו פאבים שמחלקים שתייה חינם אם הבאת אליהם כמות אנשים מסוימת.

בכל המקרים אנו מתוגמלים עבור פעולת שיווק שביצענו, בלי שנהיה שכירים בחברה אותה שיווקנו.

שיווק רשתי ויזמות:

שיווק רשתי הוא סוג של יזמות. משווק שמצטרף לתחום השיווק הרשתי יכול לראות את התהליך שהוא עובר כהקמת עסק אותו הוא צריך לפתח. בדומה ליזמות, גם כאן נדרשים:

  • השקעה כספית ראשונית
  • למידה מעמיקה
  • השקעת זמן
  • שיווק מוצר
  • מנהיגות
  • אחריות
  • משמעת עצמית
  • גיוס עובדים חדשים (אמנם בשיווק רשתי לא מגייסים "עובדים שכירים" אך יש הרבה דמיון בין גיוס עובד חדש לגיוס משווק חדש)

כפי שניתן לראות, הדמיון בין תחום היזמות לתחום השיווק הרשתי הוא הרבה יותר ממקרי, ולכן יש לקחת בחשבון שכמו בעולם היזמות והעסקים, גם בתחום השיווק הרשתי קיימים סיכונים, ויש לקחת אותם בחשבון טרם ההצטרפות לתחום.

לסיכום:

תחום השיווק הרשתי הוא תחום מרתק, המאפשר לכל מי שחפץ, בהשקעה כספית קטנה יחסית, להקים לעצמו "עסק" אותו הוא מטפח ומצמיח בהתאם ליכולותיו ולזמן אותו הוא יכול להקדיש.

השוואתו של השיווק הרשתי לשיטת הפירמידה נובעת בד"כ מחוסר של ידע בתחום ומדעה קדומה שלרוב אינה מבוססת. עם זאת, גם בתחום הזה, כמו בכל תחום עסקי אחר, ישנם דברים רבים שכדאי להיזהר מהם. "שיווק רשתי" ו-"כסף קל" לא הולכים יד ביד. שיווק רשתי רחוק מלהיות כסף קל, וקרוב יותר להיות עסק שמצריך השקעה רבה וחוסן נפשי גבוה.

Incoming search terms for the article:

פוסטים קשורים:

Tags: , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

שבט הזהב העולמי YOUnique – תוכנית העושר לכל אחד

תוכנית העושר של YOUnique היא בשביל כל  אחד!

צפה בסרטון על מנת ללמוד עוד

לחץ על הקישור על מנת ללמוד איך לבנות את העושר שתמיד רצית!

תוכנית העושר של YOUnique

Incoming search terms for the article:

פוסטים קשורים:

Tags: , , , , , , , ,

כיצד להתמודד עם סכנת "אבא עשיר אבא עני"

השאירו תגובות בסוף המאמר!

אחד הדברים המיוחדים בספריו של קיוסאקי הוא כושר ההפשטה, של נושאים פיננסיים הנתפסים בידי חלקים רבים בציבור, כמורכבים ומפחידים.

והצלחתו להניע רבים לקחת אחריות על ניהול כספם, ולא להשאיר זאת בידי זרים.

ההטפה החוזרת להפוך למשקיע, ע"י יצירת הכנסה פאסיבית…

זוכרים את קמפיין " זה מה זה פשוט " להחדרת האינטרנט לבתים, שנערך ע"י בזק בינלאומי, לעניות דעתי קיוסאקי עושה אותו הדבר רק בגרסת " מה זה פשוט להשקיע", או "מה זה פשוט להיות מיליונר".

אני יודע מקרוב, שאכן רבים מרעיונותיו פתחו אופקים חדשים, ודרך פיננסית חדשה לרבים.

בוודאות, לרוברט קיוסאקי מניות רבות בדחיפתן של משפחות רבות, לעצמאות כלכלית !

בכלל לא מפריע לי, כפי שאני שומע לעיתים מתלמידי, האם באמת "אבא עשיר" קיים או שמה מדובר במשל, או חוסר האמון כלפי הצלחתו הכלכלית מנדל"ן, "נו בטח חוכמה, תראה כיצד הוא עשה מיליונים ממכירת הספרים", לדעתי החשוב ביותר, ומבחן המציאות מוכיח, שעקרונותיו נכונים, ועובדים בשטח.

אם כך תשאלו, היכן הסכנה שהתרעת בפניה בכותרת ?

ועל כך אשיב, הפשטות שבה מוצגים הדברים, נהדרים להבנה הבסיסית, אך מסוכנים למי שניגש להשקעה, על פי פשוטם של דברים.

ראשית אני חושב שרבים מבין קוראי ספרי "אבא עשיר" מסתנוורים מהעושר, וממהרים להיכנס להשקעות, לפני שקיימו את המלצתו בדבר השקעה בהשכלה פיננסית.

נתקלתי כבר באנשים ששחקו cash flow  אצלנו במועדון, ולא שעו לאזהרותינו, ש"המשחק נותן לכם בטחון להיות משקיעים, אך אינו מלמד אתכם כיצד משקיעים !".

אומנם המשחק מדמה מצבים אמיתיים, ובהחלט מוכיח ששווה להשקיע, אך שלוש שעות של משחק אינן שלוש שעות בחיים האמיתיים, הן אולי שלושה חודשים במקרה הטוב, אך אצל רבים מדובר בשלוש עד חמש שנים, עד שיצאו לעצמאות כלכלית.

קחו לדוגמא את באר שבע :

כולנו קוראים את הכתבות הרבות על אזור ההשקעה האולטימטיבי, באר שבע.

שבוע אחד באר שבע היא השיאנית בתשואה, לנכסים מניבים, עובדה נכונה, לאחר לימוד והיכרות עם השטח, אנו מכניסים "משקיעים משכילים" מהמועדון, להשקעות בדירות המניבות מעל 10% לשנה, די בקלות.

לעומת זאת בשבוע שני תמצאו כתבה בסגנון "באר שבע – מלכודת הדבש למשקיעים", גם זאת עובדה נכונה, "משקיעים מהמרים" מקרב קוראי קיוסאקי, השתכנעו שצריך וכדאי לרכוש דירות להשקעה, והיות שלרבים מהם אין הון עצמי גדול, הם "שמעו" שבבאר שבע, יש דירות זולות, יש אוניברסיטה, ויש סטודנטים השוכרים דירות, ההיגיון הפשוט אומר זה המקום לרכוש את  "דירת השקעתנו" בעידודו של המתווך המתלהב הראשון שפגשו, נופלים רבים למלכודת הדירה הריקה, האם בדקתם כמה דירות ריקות יש בבאר שבע ?.

לסיכום חברים, היזהרו :

השקעה אמיתית משתלמת,

השקעה אמיתית מלהיבה,

השקעה אמיתית מדבקת.

אך על מנת להפוך למשקיע, עליך להשקיע קודם כל בהשכלתך !

מאת משה פרידמן, מנכ"ל מועדון המיליונרים

Incoming search terms for the article:

פוסטים קשורים:

Tags: , , , , , , , , , ,

קבוצות רכישה – כמה, למה ובעיקר איך

קבוצות רכישה שינו את פני צרכנות הנדל"ן בישראל. הצלחת קבוצת רכישה אחת הביאה להקמת קבוצת רכישה אחרת וקהל שלם של רוכשים חדל מלרכוש דירה מקבלן והחל להשתתף בקבוצות רכישה. קבוצות רכישה פנו לנדל"ן למגורים, מסחרי, דירות נופש ואף יוקרה. העוצמה של קבוצות רכישה נובעת מכח קניה שקבוצה צוברת מעצם התאגדות חבריה ויכולתם לנהל מו"מ מול הגורמים השונים. בנוסף, מארגני קבוצות רכישה השכילו לצמצם בצורה משמעותית את הרווח היזמי ובכך הביאו לנהירת אנשים להצטרפות לקבוצות רכישה.

מהי בעצם קבוצת רכישה ומה האטרקטיביות הטמונה בה?

קבוצת רכישה מאגדת בתוכה אנשים אשר מתעניינים ברכישת דירה ומחפשים למקסם את המחיר ו/או להשפיע על המבנה בו הם עומדים לרכוש את הדירה. קבוצות רכישה נותנות יתרונות רבים לחבריה אשר מסתכמים לשורה התחתונה, שהיא מחיר אטרקטיבי. מארגני קבוצות רכישה הפכו לכתובת לכל קרקע פנויה בה ניתן לבצע פרויקט במחיר אטרקטיבי. קבוצת רכישה חייבת, מעצם היותה קבוצה, להיות שונה בצורה משמעותית במבנה התמחירי שלה אל מול יזמים מן השורה.

יתרון משמעותי נוסף בקבוצות רכישה הוא דרישה להון עצמי של כ- 30% מעלות הדירה, כאשר את שאר הכסף מקבלים מהגורם הפיננסי המלווה את הקבוצה. בכך, גם אנשים אשר היה להם הון עצמי של 30% בלבד יכלו להצטרף למעגל רוכשי הדירות.

"גל קבוצות הרכישה" הביא ליצירת מערכי שיווק באמצעי תקשורת וטכנולוגיות שונות, אשר באמצעותם מגייסים ופונים מארגני קבוצות הרכישה אל הרוכשים הפוטנציאלים. למערכי השיווק תפקיד קריטי בהצלחת קבוצת הרכישה.

ניתן לומר כי אדם אשר מתעניין ברכישת דירה במקום מסוים ויש לו אפשרות לבחור בין קבוצת רכישה ובין יזם, סביר להניח שקבוצת רכישה תציע לו עסקה אטרקטיבית יותר. יחד עם זאת, תחום קבוצות הרכישה הינו מורכב ביותר, וכולל בתוכו מרכיבים רבים בתחום המיסוי, החוק (מקרקעין) והניהול. חשוב ללמוד את התחום היטב לפני שנכנסים לקבוצת רכישה, ועל אחת כמה וכמה – כאשר מתכוונים להקים ולנהל קבוצה.

להרצאת מבוא בתחום הנדל"ן – לחץ כאן

Incoming search terms for the article:

פוסטים קשורים:

Tags: , , , ,

יום שישי, אפריל 2nd, 2010 השקעות, נדל"ן אין תגובות עדיין

נזכרתם פתאום לקנות דירה להשקעה? להלן מספר עקרונות

השקעה בנכס מניב למגורים דמתה מאז ומעולם לאג"ח: מניבה קופון קבוע. אך בניגוד לאג"ח שימכר במחיר ידוע מראש ביום הנקוב, נכס מניב (לרוב) ימכר במחיר גבוה יותר ויניב שבח לא קטן לבעליו. עם זאת, היות ומדובר בסכומי כסף גדולים, כל טעות קטנה תעלה לנו בסכומים גבוהים אשר… לא תמיד נהיה מודעים לקיומם.

התשואה הממוצעת מדירת מגורים מניבה בישראל נעה בין 3% ל-4%, בהשקעה פשוטה ונבונה ניתן להגיע לתשואות של 6% עד7% על מחיר הנכס. התשואה על ההון העצמי, במקרה זה, תהיה גבוהה הרבה יותר.




להלן מובאים עשרת העקרונות של "עשה ואל תעשה" בדרך לעיסקת הנדל"ן הראשונה:

חשוב לבצע


1. תכנון וההגדרה של מרכיבי ההשקעה: ובכלל זה תכנון ראשוני של הפרמטרים הבאים:

a. מטרות ההשקעה – עלינו להגדיר מראש מהם מטרות ההשקעה, לדוגמא: אם נגדיר כי מטרת ההשקעה הינה "תשואה מכסימלית", נרשה לעצמנו לבחון את האפשרות להשכיר יחידות דיור לעובדים זרים בפאתי התחנה המרכזית בת"א. השקעה זו אכן טומנת בחובה תשואה מניבה אשר לרוב תהיה גבוהה מאלטרנטיבות אחרות אך יש לשאול את עצמנו האם אנו מתאימים להתעסקות הכרוכה בנכס מסוג זה: טיפול בשכר דירה על בסיס שבועי, התעסקות עם אוכלוסיה "שונה" וכו'. דוגמא נוספת מתיחסת להגדרה של צרכים עתידיים: אם החלטנו למשל כי בבוא העת נוכל לפנות את השוכרים ולשכן בנכס את הבן/הבת בשנות לימודיו באוניברסיטה, להחלטה אודות המיקום והקירבה למוסדות הלימוד ו/או למרכזי הערים תהיה השפעה רבה.

b. שותפים- האם אנו מתעתדים לבצע רכישה זו לבד או עם שותף/שותפים. שותף יכול להיות אח/אחות, קרוב מדרגה שניה, חבר ילדות ועוד. לרכישת נכס עם שותפים יתרונות רבים כגון: פיזור סיכון (רכישת שני חצאי דירות במיקומים שונים במקום יחידה אחת לבד), חשיבה משותפת, עניין מהתהליך וכו. עם זאת גם מספר חסרונות לא מבוטלים הנובעים מביצוע השקעה פיננסית עם שותף – על כל המשתמע מכך.

c. רמת סיכון – עלינו להגדיר עד כמה אנו "נועזים" ביכולתנו לבצע השקעות מסוג זה. אדם המוגדר כ"שונא סיכון" סביר שיעדיף נכס טיפוסי במרכז ת"א או בצפונה (לדוגמא). מאידך, אדם המוגדר כ"אוהב סיכון" יעדיף להשקיע באזורים תנודתיים ופחות "קונבנציונליים" כגון" שדרות, אריאל ועפולה. מטבע הדברים, הסיכוי לתשואה מניבה עודפת על ההשקעה באזורים אלו גבוה יותר.

2. תכנון פיננסי נכון של העיסקה: לפני כניסתנו לעיסקת רכישה של נכס מניב עלינו לבצע תחשיב מדוייק של כל המרכיבים הפיננסים של העיסקה: הון עצמי, יכולות פיננסיות המשפיעות על גובה המינוף (משכנתא) אותו נשיג, יכולות תזרימיות משפחתיות (לדוגמא: האם אנו יכולים להשקיע בכל חודש סכום נוסף מכיסנו לכיסוי המשכנתא וכו'), תזרים עתידי של סכומי כסף גדולים ועוד. הגדרה נכונה של כל המרכיבים הנ"ל יצביעו על הסכום המיטבי לרכישת הנכס.

3. הגדרת תרחישים וניהול סיכונים: טקטיקה זו מוכרת יותר בחברות עיסקיות. היות וברצוננו לבצע השקעה המוגדרת כ"ריצה למרחקים ארוכים", הווי אומר, השקעה רבת שנים, הדבר האחרון שנרצה יהיה שניאלץ למכור את הנכס עקב חוסר יכולתינו לעמוד בהתחייבויות הכרוכות בו. במטרה למזער אפשרות זו עלינו לקחת בחשבון מספר תרחישים אשר בסבירות כזו או אחרת עתידים להתממש ובמקרה זה ישפיעו על ריווחיות העיסקה ו/או תזרים המזומנים שלנו. לאחר הגדרת התרחישים יש לנסות ולאפיין עד כמה חזקה תהיה השפעתם עלינו. להלן מספר דוגמאות לתרחישים עתידיים: התפרצות אינפלציונית, שינוי חד בשער החליפין מול הדולר (ל-2 הצדדים), ירידה בביקושים לשכירות ובזאת בשכר הדירה שאנו גובים, ועוד. לאחר הגדרת התרחישים ואיפיון של השפעתם על העיסקה הצפוייה, יש להשאיר מרווח תזרימי מספק שיאפשר לנו להשלים את העיסקה ולהחזיר את ההלוואות בגינה.

4. הגדרת פרופיל הנכס: לאחר שהגדרנו את כל מאפייני העיסקה ובזאת: מטרות, אופן הביצוע, הסכום העומד לרשותינו והמקורות כמו גם התזרים הצפוי, ניצב בפנינו אחד השלבים המאתגרים בתהליך – הגדרת פרופיל הנכס. היות והיגדרנו את מטרתנו כ'השגת תשואה עודפת' (גבוהה מהתשואה הממוצעת בשוק), עלינו להיות יעילים ומחושבים בשלב זה. להלן מובאים הפרמטרים העיקריים המשפיעים על התשואה החזויה מנכס ואשר נובעים ממיקומו הגאוגרפי:

a. גודל הנכס – הביקוש הגבוה ביותר בשוק השכירות הינו לדירות קטנות בנות חדר אחד עד שני חדרים. רוב השוכרים גרים בגפם או לכל היותר עם בן/בת זוג. בנוסף, קהל יעד זה, לרוב, אינו משופע בהכנסות ולכן מחפש פינה חמה וקטנה במחיר שווה לכל נפש. דירה גדולה בת 3 חדרים או יותר תגדיל משמעותית את העלות החודשית לשוכר: שכ"ד חודשי, ארנונה, הוצאות תחזוקה (חימום, קירור, נקיון) ולכן תחייב אותו להכניס שותף, פעולה שאינה אהודה על רוב השוכרים. בין קהל שוכרים זה נימנים סטודנטים, צעירים אחרי צבא, גרושים ובודדים בעלי יכולות כספית מוגבלות. בכדי שנוכל להציע יחידות דיור קטנות לקהל השוכרים, עלינו לנסות ולרכוש נכסים מסוג זה -אשר לרוב הם נדירים.

b. מיקום – מרכזי הערים הגדולות הן האזור המבוקש ביותר אך, מטבע הדברים, גם היקר ביותר. רכישת נכס בשולי הערים הגדולות או בערי הלווין לרוב תניב ביקוש גבוה לא פחות אך במחירים נמוכים הרבה יותר. לדוגמא, דירה בת שני חדרים בחולון או בת-ים תעלה פחות מחצי המחיר מדירה דומה במרכז ת"א ותניב תקבול חודשי משכר דירה שינוע בין 75%-80% מזו של העיר הגדולה.

c. נגישות – כפי שצויין, רוב רובו של קהל השוכרים אינו משופע במזומנים ולכן נזקק לתחבורה הציבורית. לנכסים המצויים במרחק רב מעורקי התחבורה הציבורית יהיה ביקוש נמוך משמעותית מאלו המצויים בסמיכות ובמרחק הליכה מתחנות האוטובוס ובעתיד מהרכבת הקלה.

d. מחיר הנכס -ככל שמחיר הנכס נמוך יותר כך יגדל הסיכוי לריווחיות גבוהה יותר. באזורים מסויימים בארץ ניתן למצוא דירות קטנות בעלות של 300 עד 400 אש"ח. במקרה זה, שכירות חודשית של 1700-2200 ש"ח תניב תשואה גבוהה יותר מזו המושגת, לדוגמא, במרכז ת"א. היות ובימינו מעטים הם המקומות בהם שכר הדירה נמוך ממחיר זה, מומלץ לשקול להתמקד בסוג כזה של נכסים. עם זאת, יש לקחת בחשבון שממש כמו בשוק ההון, השקעה מסוג זה נחשבת "ספקולטיבית" יותר, כלומר, נתונה יותר לתנודתיות הן בביקושים לשכירות והן מהשבח (עליית ערך הנכס).

5. מינוף ומימון: כיום, כאשר התחרות בין הבנקים למשכנתאות בשיאה ומחירי ההלוואות (שער הריבית על ההלוואות) יורדים יותר ויותר, זה הזמן להשתמש בהון עצמי מופחת ובמינוף מוגבר.

a. שיעור המינוף – רוב הבנקים ישמחו לאשר לנו מינוף (הלוואה) בגובה 70%-75% אם רק נציג להם יכולות פיננסיות סבירות (ללא ביטוח משכנתא). בתנאים אלו, כאשר מחיר הכסף (שיעור הריבית על ההלוואה) נמוך משמעותית מהתשואה על הנכס, הריווחיות הגבוהה ביותר על ההשקעה תושג במינוף מכסימאלי. עם זאת עלינו לזכור כי ככל שגדל המינוף, גדל הסיכון הכרוך בהשקעה זו ולכן יש להיוועץ במומחים ולהחליט על גובה המינוף על בסיס התאמה אישית.

b. אסטרטגית פיזור סיכונים – כיום מציעים הבנקים מספר רב של "מוצרים" בתחום. החל ממשכנתא בריבית קבועה, משתנה, "פריים" לא צמודה, מט"ח ועוד. איזו משכנתא היא הממומלצת ביותר כיום? על שאלה זו אין תשובה חד משמעית והיא תלויה במספר רב של משתנים – בחלקם סובייקטיבים ואישיים. עם זאת, לאור העובדה שמשכנתא נלקחת לתקופות ארוכות של עשרות שנים, מומלץ לשלב בין מספר מסלולים בכדי לפזר את הסיכון הכרוך בהשתנות אחד האפיקים.

חשוב להימנע

1. השקעה בנכס ב"אזור הנוחות": חלקנו נותנים משקל יתר למרכיב ה"נוחות". אם אני גר בעיר מסויימת, יהיה זה אך ברור כי שם אבצע את ההשקעה. הדבר נכון גם בהתייחס לעיר/ אזור בו גדלנו, לאזור בו נמצא מקום העבודה או כל אזור אחר המוכר לנו היטב. לא מין הנמנע כי רכישת נכס ב"אזור הנוחות" אכן יניב את התשואה והריווחיות המצופה אך יתכן גם ההפך – שאין זה האזור המועדף. עלינו לבחון את האזור בו מתעתדים אנו להשקיע במשקפי התשואה, כלומר, מדד מספרי המציין את היחס בין סה"כ ההכנסות השנתיות ברוטו משכר דירה לבין העלות הכוללת של הנכס. ככל שיחס זה (באחוזים) גבוה יותר כך תגבר כדאיות ההשקעה.

2. שימוש מלא בהון עצמי: גם אם חלקנו ניחן בערימת מזומנים מרשימה המאפשרת לרכוש את מלוא הנכס מההון העצמי, מומלץ להימנע מאפשרות זו ולשקול שימוש במינוף חיצוני. לדוגמא: אם ברשותי מזומן בגובה 100,000 דולר לרכישת נכס במחיר זה, עדיף יהיה לרכוש שני נכסים דומים בהון עצמי של 50,000 דולר כל אחד.

3. חוסר ב"רזרבות" כספיות בשלב הרכישה: אין לרכוש נכס בעלות כוללת שאינה משאירה לנו יתרות כאלו ואחרות לתשלום סכומים צפויים ובלתי צפויים המצטרפים לרכישה. יש לקחת בחשבון עלויות נוספות שלרוב יוצאות מכיסנו (ולא מסכומי המשכנתא) כגון: מס רכישה, שכ"ט מתווך, עו"ד, שיפוץ הנכס ועוד. יתרה מכך, יש לקחת בחשבון הוצאות בלתי צפויות שלרוב מצטרפות למחיר הרכישה.

4. תזרים מזומנים חודשי מאוזן: לאחר הרכישה יהיה עלינו לשלם בכל חודש את תשלומי המשכנתא מתוך תקבולי השכירות. מומלץ להשאיר עודף תזרימי לכיסוי עלויות בלתי צפויות. להזכיר, אנו צפויים להפסד מהותי במקרה שניקלע למצב בו יכריח אותנו הבנק לממש את הנכס ולהוציאו למכירה עקב חוסר יכולת לעמוד בהתשלומים.

5. הארכת משך תקופת ההלוואה: סך ההחזרים החודשיים של הלוואה הנלקחת לתקופה ארוכה גבוה משל זו הנלקחת לתקופה קצרה יותר. לדוגמא, סך ההחזרים החודשיים על הלוואה של 60,000 דולר לחמש שנים הוא כ-68,000דולר ול-25 שנים הוא כ-105,000 דולר (וזאת עוד לפני שקלול עלויות נוספות כגון פערים בשערי הריבית, ביטוחים נילווים ועוד). יש נטיה לקחת הלוואות לתקופות ארוכות גם כשהתזרים המשפחתי מאפשר את קיצור התקופה. איני שולל את הארכת תקופת ההחזר, על אחת כמה וכמה כאשר התזרים המשפחתי דורש זאת, אך עם זאת יש לקחת בחשבון את העלות הכוללת הנובעת ממשך התקופה ואת השפעתה על התשואה המחושבת על ההון שהשקענו. על החלטה להתחשב, בנוסף, ביכולות ההשקעה האלטרנטיבית שלנו.

לסיכום, האם זה הזמן "להצטרף לחגיגה" ולרכוש נכס מניב גם כיום כאשר המחירים גבוהים בעשרות אחוזים ממחירם לפני מספר שנים? התשובה היא 'כן רק במידה ואתם "רצים למרחקים ארוכים". במקרה זה תהיו פחות רגישים לתנודתיות כזו או אחרת של השוק ותוכלו לצפות לתשואה מצרפית (מניבה ו- שבח) נאה .אנו השכירים או העצמאים הזעירים השקועים בעשיה היומיומית יכולים באמצעות השקעה חד פעמית לא גבוהה ומעט פעילות ורצון, ליצור לעצמנו תזרים הכנסות לא מבוטל. חשוב לעשות זאת נכון ובאופן הריווחי ביותר! בהצלחה.

להרצאת מבוא בתחום הנדל"ן – לחץ כאן

Incoming search terms for the article:

פוסטים קשורים:

Tags: , , , , ,

יום חמישי, אפריל 1st, 2010 השקעות, נדל"ן אין תגובות עדיין

מיתוסים על עולם ההשקעות בנדל"ן

בשנתיים האחרונות יצא לי לפגוש ולשוחח עם מתעניינים רבים בתחום ההשקעות בנדל"ן.
הדהים אותי לגלות שבאופן עקבי, לאותם אנשים, אף על פי שמעולם לא עסקו ו\או התעניינו בתחום, יש מיתוסים רבים בנוגע לעולם ההשקעות בנדל"ן – מיתוסים שהגיע הזמן לנפצם.

1) "בשביל נדל"ן צריך הרבה כסף…"
חברים, הקלישאה "כסף זה לא הבעיה" מקבלת בתחום ההשקעות בנדל"ן תוקף מציאותי. משקיעים רבים מחפשים מה לעשות עם כספם וברגע שיזהו הזדמנות טובה להשקעה, יהיו מוכנים להשקיעו. כך למשל, גם אם אינכם מיליונרים או אפילו גם אם אינכם מבוססים כלכלית, תוכלו לבצע עסקאות נדל"ן.
מה שאתם צריכים למעשה בשביל לבצע עסקה זה לא כסף, אתם צריכים את היכולת לזהות הזדמנות. אם תהיה לכם היכולת לזהות הזדמנות , להראות לאותם בעלי ממון כיצד הם מרווחים ולהוכיח זאת ע"י תוכנית עסקית מסודרת הנותנת מענה לכל שאלה, אני יכול להבטיח לכם שכסף, זה לא הבעיה!

2) "ומה אם הדוד יתפוצץ?"
"נכס להשקעה לרוב הוא נכס ישן, רעוע, אין לי כוח כל שני וחמישי לבצע תיקונים" – השנה חגגנו 100 שנה לעיר תל אביב, במרכז תל אביב (אחד המקומות היקרים בארץ) עומדים נכסים בני 50, 60 ,70 שנה ואף יותר… עומדים, קיימים ומאוכלסים! יתכן שאותם נכסים אף יקרים יותר מבית מגוריכם. נכס להשקעה הינו לרוב נכס קטן, בעל 5 נקודות מים לכל היותר, שיפוץ קומפלט הכולל אינסטלציה, חשמל, צבע וקרמיקה לא אמור לעלות יותר מכמה עשרות אלפי שקלים בודדים וברוב המקרים ניתן לבצע תיקונים נקודתיים. זכרו – אם העסקה היא אכן עסקה טובה, שווה לבצעה, כן, גם אם הדוד יתפוצץ.

3) "אתה לא חושש שהשוכר לא ישלם וישתלט על הנכס?"
אחד המיתוסים הנפוצים יותר והמפחידים ביותר הינו אותו שוכר שנכנס לכם לדירה משתלט עליה ומסרב להתפנות. עד לפני כשנה, פרצה בחוק אפשרה לשוכרים פשוט להשתלט על נכסים ולא לשלם, הליך הפינוי היה מורכב, יקר, דרש התערבות משפטית וכפי שרובנו יודעים בישראל טחנות הצדק טוחנות לאט ולכן נוצרו מצבים אבסורדיים בהם שוכרים פשוט "התנחלו" להם בנכס, סירבו להתפנות ואם בעל הנכס היה נוקט ב"הליך משמעתי" שהוא לא תלונה ותביעה משפטית, הוא היה מוצא את עצמו בחקירה משטרתית. כיום קיימת תקנה המאפשרת הליך פינוי מהיר של דייר שלא משלם עד 30 יום .
לכן חברים יהיו רגועים – אם אכן נתקלתם בדייר מסוג זה, תוך 30 יום הוא כבר בחוץ. זוהי לבטח לא סיבה לתקוע את התקדמותכם לעבר ביטחון ושפע כלכלי.

רוצה ללמוד עוד על נדל"ן?

Incoming search terms for the article:

פוסטים קשורים:

Tags: , , , ,

יום שבת, מרץ 27th, 2010 השקעות, נדל"ן תגובה אחת

משחק על כסף והחיים שלך – CASHFLOW 101

משחק CASHFLOW ימחיש לך באופן חווייתי איך מגיעים לעצמאות כלכלית.
המשחק פותח ע"י ר. קיוסאקי, מיליונר ומחבר רב המכר "אבא עשיר, אבא עני".

מהו משחק ה- CASHFLOW 101 ?

המשחק הינו למעשה סימולציה פיננסית, עם לוח ובהשתתפות עד 6 שחקנים ובליווי מנחה מקצועי צמוד . המשחק אמנם כולל תחרות בין המשתתפים, אך מטרתו העיקרית היא לימוד תוך כדי הנאה. במשחק המשתתפים עוברים חוויה התנסותית של עולם ההשקעות, עולם החיים.

מה השתתפות במשחק תיתן לך?

• שיעור ראשון חוויתי בהשכלה פיננסית והתנהלות נבונה עם כסף
• כיצד להבדיל בין נכסים והתחייבויות.
• מקדם משמעותית את היכולת לבדוק ולהעריך כדאיות ביצוע השקעה.
• משפר את כישורי ניהול המשא ומתן.
• מלמד כיצד לבנות את הגיליון הפיננסי.
• מראה מה באמת צריך לעשות בכדי לצאת ממרוץ העכברים.


Incoming search terms for the article:

פוסטים קשורים:

Tags: , , ,

חיפוש באתר

 

מוצרים – אבא עשיר אבא עני